Değerleme uzmanlarının ortak görüşüne göre, bir taşınmazın fiyatı emsallerinin çok altındaysa, orada ilk yapılması gereken şey sevinmek değil, şüpheyle yaklaşmaktır. Çünkü gayrimenkulde “kelepir” olarak sunulan ilanların arkasında, sonradan başınızı çok ağrıtacak hukuki, teknik veya imari engeller gizli olabilir.
Arsa yatırımında profesyonel bir yaklaşım sergilemek istiyorsanız, sormanız gereken ilk soru “Bu arsa ucuz mu?” değil, “Bu arsa neden ucuz?” olmalıdır.
Aynı bölgedeki benzer parseller yüksek fiyatlardan alıcı bulurken, bir mülkün belirgin şekilde düşük fiyatla listelenmesinin iki temel sebebi olabilir:
Bir değerleme uzmanı arsa analizi yaparken sadece metrekare fiyatına bakmaz. Arsanın geometrik şeklinden eğimine, yola olan cephesinden altyapı erişimine ve tapu kayıtlarındaki şerhlere kadar devasa bir matrisi inceler.
Yatırımcıların düştüğü en büyük yanılgılardan biri, tapuda “arsa” yazan her yere hemen inşaat yapılabileceğini sanmaktır. Oysa bir toprağın kaderini ve gerçek değerini tamamen imar durumu belirler.
Bir arsanın imar durumu kadar, tapu sicilinin “temiz” olması da hayati önem taşır. Tapu kütüğünün arkasında yer alan şerhler, beyanlar veya irtifak hakları mülkiyet gücünüzü kısıtlayabilir.
Hisseli arsalarda sadece belirli bir pay satın alırsınız; toprağın hangi köşesinin size ait olduğu fiilen belli değildir. Diğer hissedarların sahip olduğu şufa hakkı (önalım hakkı) nedeniyle, satın aldığınız payı elinizden mahkeme yoluyla geri alma riskleri bulunur. Fiyatı çok cazip görünen hisseli yerler, ileride ortaklar arası uyuşmazlıklar ve izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarıyla tam bir kâbusa dönüşebilir.
Ayrıca taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, kamulaştırma kararı veya mülkiyet hakkını donduran mahkeme şerhleri olup olmadığı satıştan önce mutlaka resmi olarak incelenmelidir.