Uzmanlar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve yargı kararları doğrultusunda kiracıların haklarını koruması için teslim süreçlerinin mutlaka belgelenmesi gerektiğini vurguluyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23 Eylül 2025 tarihli kararına (E. 2024/3882, K. 2025/4233) göre, kiraya verenin depozitoyu mahsup edebilmesi için kiracı kaynaklı gerçek, ispatlanabilir ve hukuki dayanağı bulunan bir alacağın varlığı zorunlu tutuluyor.
Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına ilişkin genel ve soyut gerekçeler, güvence bedelinin alıkonulması için yeterli sayılmıyor. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için zararın gerçekten meydana geldiğini, bunun kiracının kusurundan kaynaklandığını ve onarım bedelinin net miktarını somut delillerle ortaya koyması gerekiyor.
Kiracıların tahliye sürecinde en çok karşılaştığı “boya-badana masrafı” kesintilerine Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi sınır çiziyor. Kanuna göre kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamıyor.
TBK’nin 335. maddesi uyarınca kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı teslim alırken durumu incelemek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeksizin yazılı olarak bildirmekle yükümlü.
Olağan bir gözden geçirmeyle tespit edilebilecek hasarların teslim anında veya makul sürede bildirilmemesi, kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor. Aylar sonra ortaya atılan hasar iddiaları hukuki koruma bulmuyor.
Taşınmazın kiracıyken satılması halinde depozito sorumluluğu konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dikkat çeken bir karara (12 Mayıs 2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960) imza attı.
Önceki malike döviz cinsinden ödenen depozitonun konu edildiği uyuşmazlıkta Yargıtay, taşınmazı satan eski malikin aldığı güvence bedelini yeni malike fiilen devrettiğini ispatlamak zorunda olduğuna hükmetti. Eski malik, bu bedeli yeni ev sahibine aktardığını belgeleyemezse kiracıya karşı iade yükümlülüğü devam ediyor. Bu içtihat, gayrimenkulü satan kişilerin depozito sorumluluğundan otomatik olarak kurtulamayacağını ortaya koyuyor.