Peki, hukuki adıyla “bağlanma parası” olarak bilinen kapora, yasal olarak hangi durumlarda kuruşu kuruşuna iade edilmek zorundadır? İşte mülk alıcılarını ve gayrimenkul danışmanlarını yakından ilgilendiren doğrulanmış, güncel hukuki detaylar.
Türk hukuk sistemine göre taşınmaz (ev, arsa, iş yeri) satışlarının hukuken geçerli olabilmesi için resmî şekil şartı aranır. Bu da satışın yalnızca Tapu Müdürlüğü’nde veya noter huzurunda “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” şeklinde yapılması gerektiği anlamına gelir.
Emlak ofisinde adi yazılı kağıtla, “sözleşmesiz” şekilde ya da yalnızca WhatsApp üzerinden konuşup IBAN’a gönderilen kaporalarla yapılan işlemler hukuken geçersizdir (batıldır). Sözleşme geçersiz olduğunda, satıcı “Sen almaktan vazgeçtin, kaporanı yakıyorum” diyemez. Alınan para, hukuken “Sebepsiz Zenginleşme” kapsamına girer ve satıcı bu tutarı her koşulda iade etmekle yükümlüdür.
TBK Madde 177 uyarınca, taraflar aksini yazılı olarak kararlaştırmadığı sürece verilen kapora, sözleşmenin kurulduğuna kanıt sayılan “bağlanma parası (pey akçesi)” kabul edilir.
Sözleşme feshedildiğinde bağlanma parası kural olarak iade edilir. Satıcı “zarara uğradım” diyerek kaporaya doğrudan el koyamaz. Ancak satıcı, alıcının vazgeçmesi yüzünden somut bir zarara uğradığını (örneğin ev için başka bir müşteriyi kaçırdığını) resmî delillerle ispat edebilirse, sadece uğradığı bu somut zararı (menfi zarar) kaporadan mahsup edebilir; kalan tutarı iade eder. Zarar kanıtlanamazsa paranın tamamı alıcıya geri ödenir.
Mülk sahibinin satıştan vazgeçmesi, tapuda rehin/haciz gibi pürüzlerin çıkması veya mülkün taahhüt edilen nitelikleri taşımaması (örneğin imar durumu, metrekaresi veya hasar durumu hakkında yalan beyan olması) durumunda kusur satıcıda olacağı için alıcı kaporasını eksiksiz geri alır.
“Kaporanın İki Katı” Ne Zaman Ödenir? Eğer taraflar noterdeki resmî sözleşmede bu paranın TBK Madde 178 kapsamında açıkça “Cayma Parası” olduğunu yazılı olarak kararlaştırmışlarsa; alıcı keyfi olarak vazgeçerse parayı geri alamaz, satıcı keyfi olarak vazgeçerse aldığı kaporanın iki katını alıcıya ödemek zorunda kalır. Ancak taraflar sözleşmeye açıkça “Cayma Parasıdır” ibaresini eklemediyse, bu kural işletilemez.
Deprem, doğal afetler veya tarafların kontrolü dışında gelişen, kusurlarının bulunmadığı beklenmedik durumlarda (TBK Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü) sözleşmenin yerine getirilmesi imkansızlaşırsa, tarafların kusuru olmadığı için sözleşme feshedilir ve kapora sahibine olduğu gibi iade edilir.