Bir konut veya iş yerinin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Hukuki düzenlemelere göre, taşınmazı satın alan yeni malik, mevcut sözleşmenin tüm hak ve borçlarıyla birlikte doğrudan tarafı haline gelir. Bu durum, kiracının eski malik ile yaptığı sözleşmedeki haklarını koruyarak mülkü kullanmaya devam edebileceği anlamına gelir. Yeni malik de kira bedeli ve artış oranı gibi sözleşme şartlarına bağlı kalmak zorundadır.
Yeni mülk sahibinin, mülkiyeti devraldığı gerekçesiyle kiracıyı hemen tahliye etme yetkisi bulunmuyor. Tahliye talebinin yasal bir zemine oturması için “gerçek ve zorunlu ihtiyaç” şartının oluşması gerekir.
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın mahkemede ispatlanması zorunludur; keyfi nedenlerle tahliye talep edilemez.
Mülkiyet değiştiğinde kira ilişkisi kesilmez, sadece muhatap değişir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
Kiracının eski malike verdiği yazılı tahliye taahhütnamesi, satış sonrasında da geçerliliğini korur. Belgede belirli bir tarih taahhüt edilmişse, yeni malik bu belgeye dayanarak yasal süreci başlatma hakkına sahiptir. Bu nedenle kiracıların geçmişte imzaladığı belgeler, yeni dönemde de bağlayıcı olmaya devam eder.
Mevcut sözleşmede yer alan kira artış oranları ve diğer tüm hükümler yeni malik için de bağlayıcıdır. Şartlarda bir değişiklik yapılmak istenirse, bu ancak tarafların karşılıklı rızasıyla mümkündür. Kiracıların, sadece malik değiştiği için haklarını kaybedeceği korkusuna kapılmaması, her iki tarafın da kanundan doğan haklarını bilerek süreci yönetmesi önem arz etmektedir.