Normal şartlarda kira artışları, TBK 344. maddesi gereği 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiğinde, bu yasal üst sınır mülk sahibi için "bağlayıcı" olmaktan çıkar.
5 Yıldan Sonra: Mülk sahibi, kira bedelinin bölgedeki emsal artışların ve piyasa rayicinin altında kaldığını düşünüyorsa "Kira Tespit Davası" açarak kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Mahkeme, 5 yılı dolan bir taşınmaz için kira bedelini belirlerken sadece enflasyon rakamlarına bakmaz. Hakim, şu kriterleri bir bütün olarak değerlendirir:
Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip (metrekare, cephe, kat vb.) konut veya iş yerlerinin güncel kira bedelleri.
Hakkaniyet İndirimi: Yargıtay uygulamalarına göre, kiracı "eski kiracı" olduğu için belirlenen rayiç bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi uygulanır.
2026 yılı başında açıklanan verilere göre (Ocak 2026), 12 aylık TÜFE ortalaması %34,88 olarak gerçekleşti.
Eğer 5 yılınız dolmadıysa, ev sahibiniz bu oranın üzerinde bir zam talep edemez.
Ancak 5 yılınız dolduysa ve bölgenizdeki kiralar bu oranın çok üzerinde arttıysa, mülk sahibi "rayiç bedel" üzerinden artış isteyebilir.