3 Eylül’de el sıkışılan, başlangıç tarihi 12 Eylül olarak belirlenen ve bir yıllık kirası peşin ödenen bir işyerinde, kiracının ayın 18’inde vazgeçtiğini bildirip 24 Eylül’de noter kanalıyla anahtarı teslim etmesi mülk sahibini haklı olarak harekete geçirdi. Kiracının üç aylık kira bedeli ile depozitoyu kesip kalan parayı talep ettiği bu senaryoda hukuki durum ve vergi yükümlülükleri net bir çizgide buluşuyor.
Sözleşmenin imzalanması ve anahtarın teslim edilmesiyle birlikte taraflar arasında hukuken geçerli bir kira akdi kurulmuş sayılır. Söz konusu taşınmaz bir “çatılı işyeri” niteliğinde olduğu için kiracının keyfi olarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaz. Kiracının sözleşmeyi sonlandırabilmesi için ya kira döneminin sonunu beklemesi ya da haklı bir sebebe dayanması gerekir. Anlatılan olayda haklı bir neden bulunmadığından, yapılan işlem hukuken haksız fesih olarak değerlendirilir.
Mülk sahibi kiracıyı zorla dükkanda tutamayacağına göre sözleşme sona erer; ancak kiracı, fesih nedeniyle ev sahibinin uğradığı makul zararı karşılamakla yükümlüdür.
Haksız fesihte mülk sahibinin uğrayacağı ana zarar, gayrimenkulün yeniden benzer şartlarla kiraya verilebileceği süre boyunca boş kalmasıdır. Yargıtay uygulamalarında bu durum “makul kiralama süresi” olarak adlandırılır.
Kiracının noter ihtarında “üç aylık kirayı kes, kalanı ver” demesi de bu kuralın bilincinde olduğunu gösterir. Ancak üç aylık sürenin yeterli olup olmadığı tamamen taşınmazın konumuna ve piyasa şartlarına bağlıdır:
Olası bir dava halinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle işyerinin ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğini tespit eder ve tazminat miktarını buna göre belirler.
İşyeri kiralarında vergi tevkifatı (stopaj) doğrudan kiracının maliyeye karşı borcudur. Bu noktada sözleşmedeki kiranın “net” mi yoksa “brüt” mü belirlendiği önem kazanır:
Kiracı taşınmazdan erken çıksa dahi, fiilen kullandığı döneme ilişkin stopaj yükümlülüğünü vergi dairesine ödemek zorundadır.