Peki, müteahhitten doğrudan konut satın alan biriyle, arsasını kat karşılığı müteahhide veren arsa sahibinin hakları aynı mıdır? Arsa sahibi de “ayıplı konutun ayıpsız misliyle değiştirilmesini” talep edebilir mi?
Buradaki en kritik hukuki ayrım, tarafların yasal sıfatında ortaya çıkmaktadır:
Arsasını müteahhide teslim eden kişi, tüketici mevzuatında yer alan “ayıplı malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi” hakkını doğrudan kullanamaz.
Buna karşın, Türk Borçlar Kanunu kapsamında arsa sahibinin başvurabileceği yasal haklar şunlardır:
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için sürecin en başından itibaren dikkat etmesi gereken iki temel güvence bulunur:
Cezai Şart Maddeleri: İnşaatın gecikmesi veya eksik teslim edilmesi ihtimaline karşı sözleşmeye net ve caydırıcı cezai şartlar eklenmelidir.
Teminat Güvencesi: Müteahhitten alınacak teminat mektubu veya ipotek gibi güvenceler, ihtilaf halinde zararın hızlıca karşılanabilmesi için hayati rol oynar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahiplerinin, konut satın alan tüketicilerin haklarıyla kendi hukuki haklarını birbirine karıştırmaması, hukuki süreçleri Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri çerçevesinde yürütmesi gerekmektedir.