Uyuşmazlığa konu olayda kiracı, 28 Eylül 2022 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinden sonra, 23 Kasım 2022 tarihinde iş yerini belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt eden yazılı bir tahliye taahhütnamesi verdi. Ancak belirtilen tarihte taşınmaz tahliye edilmeyince ev sahibi, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı ve itirazın iptali ile tahliye talebinde bulundu.
İlk derece mahkemesi, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracıya ait olduğunun Adli Tıp incelemesiyle doğrulandığını belirterek davayı kabul etti ve tahliyeye karar verdi.
Yargılama devam ederken kiracı, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzalandığını ileri sürdü. Ev sahibi de mahkemeye sunduğu dilekçede yeni sözleşmeyi inkâr etmeyerek tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını bildirdi.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin en önemli hukuki noktayı değerlendirmediğine hükmetti.
Kararda, tahliye taahhütnamesinden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olmasının kira ilişkisinin yenilendiği anlamına gelebileceği, bu durumda önceki tahliye taahhüdünün de hükümsüz kalabileceği vurgulandı. Mahkemenin bu hususu incelemeden tahliye kararı vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğu belirtildi. Bu nedenle karar, HMK’nın 363. maddesi kapsamında “kanun yararına bozma” yoluyla bozuldu.
Karar, “Yeni kira sözleşmesi imzalanırsa eski tahliye taahhüdü her durumda geçersiz olur” şeklinde genel bir kural getirmiyor. Yargıtay’ın değerlendirmesi, somut olaydaki yeni kira sözleşmesinin önceki kira ilişkisini yenileyip yenilemediğinin mutlaka araştırılması gerektiğine işaret ediyor. Dolayısıyla her uyuşmazlıkta sözleşmenin içeriği, düzenlenme amacı ve tarafların iradesi ayrı ayrı değerlendirilecek.
Buna rağmen karar, uygulamada önemli bir emsal niteliği taşıyor. Çünkü kiraya verenlerin, tahliye taahhüdünden sonra yeni bir kira sözleşmesi düzenlemeleri halinde eski taahhüde dayanarak tahliye talep edip edemeyecekleri konusunda mahkemelere yol gösterici bir içtihat oluşturuyor.