İşte gayrimenkul sektörünün ve kiracıların ajandasına bomba gibi düşen bu hukuki gerçeğin detayları:
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 346. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma altına alan oldukça sert ve net bir “aleyhe düzenleme yasağı” içeriyor.
Kanun koyucu, kiralama ilişkisinde kiracıyı zayıf taraf olarak kabul ettiğinden, sözleşmeye kiracı aleyhine fazladan yükümlülük getiren maddelerin konulmasını kesin olarak yasaklamıştır. Bu maddeye göre; kiracıya kira bedeli ve yan giderler (aidat, fatura vb.) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Son günlerde mülk sahiplerinin kontratlara sıkça enjekte etmeye çalıştığı o maddelerin hukuki geçerliliği şu şekildedir:
Ev sahibinin kira gecikmesinden doğan yasal hakkı, yalnızca yasal gecikme faizi talep etmek veya şartlar oluştuğunda temerrüt (borcun ödenmemesi) nedeniyle tahliye ve icra sürecini başlatmaktır. Bunun ötesindeki tüm “ceza” maddeleri yazılmamış sayılır.
Emlak piyasasındaki arz-talep dengesizliği nedeniyle birçok vatandaş, evi kaçırmamak adına önüne konulan ağır sözleşmeleri çaresizce imzalayabiliyor. Ancak hukukçuların bu konudaki içi rahatlatan uyarısı çok nettir:
Sözleşme serbestisi ilkesi, kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler tasarlamak anlamına gelmez. Kamu düzenini ve kiracıyı koruyan emredici kanun maddelerine aykırı olarak sözleşmeye eklenen bu tarz kurnazlıklar, “kısmi butlan” yani o maddelerin baştan itibaren geçersiz olması sonucunu doğurur. Kontratın tamamı iptal olmaz ancak ev sahibi o geçersiz maddelere dayanarak sizden hiçbir hak talep edemez.
Gayrimenkul gündemini sarsan bu gelişmeler, ev kiralarken sadece fiyata değil, kontratın satır aralarına da dikkat edilmesi gerektiğini bir kez daha gözler önüne seriyor.