Toprak yatırımı yapmak, doğru hamleyle büyük kazançlar sağlarken yürürlükteki mevzuat hükümlerine dikkat edilmediğinde ciddi hukuki krizleri ve ağır idari yaptırımları beraberinde getirebiliyor. Sektörde kulaktan kulağa yayılan “Kendi tarlama istediğim gibi konteyner koyarım” ya da “Kooperatif ortaklığıyla hobi bahçesi hissesi aldım, etrafını çevirip prefabrik ev yaparım” şeklindeki yanılgılar, mülk sahiplerini doğrudan yıkım kararları, ağır para cezaları ve hatta hapis cezası istemiyle karşı karşıya bırakıyor.
Peki, Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik ve 5403 sayılı Kanun kapsamında arsa, arazi ve tarla arasındaki gerçek farklar nelerdir? İşte mülkiyetin sınırlarını belirleyen yasal rehber:
Mevzuatta en geniş tanımıyla yer alan arazi; sınırları dağ, nehir, yol gibi doğal veya yapay unsurlarla belirlenmiş, ancak üzerinde henüz hiçbir imar uygulaması (parselasyon) yapılmamış ham toprak parçalarını ifade eder.
Yönetmelik kapsamında onaylı köy/kırsal yerleşik alanları, tescilli arsalar ve planlı alanlar dışında kalan; tapu kütüğünde niteliği Tarla, Bağ, Bahçe veya Zeytinlik olarak tanımlanan alanlar tarım arazisi statüsündedir. Bu alanların temel varoluş amacı tarımsal üretimin ve tarımsal arazi kullanım bütünlüğünün korunmasıdır.
Yönetmeliğin 22. maddesi uyarınca, tarlasına izinsiz yapı inşa eden mülk sahiplerine idari para cezası kesilir ve iş tamamen durdurulur.
Bir toprak parçasının “Arsa” vasfı kazanabilmesi için belediye veya valilik tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında parselasyon sürecinden geçmiş olması ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dahiline alınması gerekir.
Büyük Ova Koruma Alanı İstisnası: Eğer yatırım yapacağınız toprak parçası devlet tarafından ilan edilmiş bir “Büyük Ova Koruma Alanı” içerisinde kalıyorsa, buradaki tarım arazileri kanunen hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz. Bu alanlarda ancak Bakanlıkça onaylanmış çok istisnai tarımsal yapılar ile ortaklaşa alınmış kamu yararı kararı bulunan stratejik faaliyetlere katı kurallarla izin verilebilmektedir.
Herhangi bir bürokratik engelle karşılaşmadan, ceza veya yıkım riski taşımadan doğrudan bir konut inşa etmek istiyorsanız tapusunda kesinlikle “Arsa” yazan mülkleri tercih etmelisiniz. Tarımsal üretim yapacaksanız veya uzun vadeli bir projeksiyonla hareket edecekseniz “Tarla” vasıflı yerleri değerlendirebilirsiniz. Ancak imza aşamasından önce mülkün AKUP (Arazi Kullanım Planlaması) durumunu, büyük ova sınırlarında olup olmadığını ve tapu beyanlar hanesini ilgili kurumlardan mutlaka sorgulatın.