Özellikle emeklilik döneminde ek gelir elde etmek isteyen ya da nakit ihtiyacı olan yaşlı mülk sahipleri, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “İntifa Hakkı ve Çıplak Mülkiyet” kombinasyonunu keşfediyor.
Peki, mülk sahiplerine ömür boyu barınma güvencesi, yatırımcılara ise geleceğe yönelik indirimli mülk edinme fırsatı sunan bu sistem hukuken ve ekonomik olarak Türkiye’de nasıl işliyor? İşte güncel mevzuatlar ve doğrulanmış bilgilerle sistemin tüm detayları…
Türkiye’deki hukuk sisteminde bir gayrimenkulün mülkiyeti iki ana unsura ayrılabilir: Çıplak Mülkiyet (Kuru Mülkiyet) ve İntifa Hakkı (Kullanım/Yararlanma Hakkı).
Avrupa’daki Viager modelinin Türkiye uyarlamasında süreç şu şekilde ilerliyor:
Yaşlı mülk sahibi, evinin sadece “çıplak mülkiyetini” bir yatırımcıya satıyor. Ancak tapu devri esnasında, kendisi lehine ömür boyu sürecek bir “intifa hakkı” tesis ettiriyor ve bunu tapu kütüğüne şerh ettiriyor.
Sistem kağıt üzerinde kusursuz görünse de Türk Medeni Kanunu (TMK 794-822) uyarınca tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bilinmesi gerekiyor:
Evet. Çıplak mülkiyet sahibi, yaşlı bireyin izni olmadan da mülkü bir başkasına satabilir. Ancak yeni alıcı da evi üzerindeki “intifa hakkı” ile birlikte devralır. Yani yeni malik, içerideki yaşlı mülk sahibini evden çıkaramaz.
Hayır. İntifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Hak sahibinin ölümüyle birlikte intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve mirasçılara geçmez. Tapu müdürlüğünden yapılacak basit bir terkin işlemiyle çıplak mülkiyet, doğrudan tam mülkiyete dönüşür ve ev tamamen yatırımcının olur.