Peki, mülkü teslim aldıktan sonra ortaya çıkan bu büyük masraflı kusurlar karşısında alıcının yasal hakları nelerdir? Satıcıya karşı geriye dönük nasıl bir yol izlenebilir? İşte güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında bilmeniz gerekenler:
Gayrimenkul hukukunda ayıp; açık ve gizli olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıp, evi gezerken gözle görülebilen (örneğin kırık bir pencere veya taban seramiği) kusurlardır. Gizli ayıp ise; binanın temelinde, yalıtımında, çatısında veya tesisatında yer alan, ilk bakışta uzman olmayan birinin fark edemeyeceği, taşındıktan veya belirli bir süre yaşadıktan sonra (örneğin kış mevsimi geldiğinde) baş gösteren yapısal sorunlardır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, gizli ayıp barındıran bir gayrimenkulü satın alan kişinin satıcıya karşı başvurabileceği 4 seçimlik hakkı bulunmaktadır:
Gizli ayıplarda hak ararken en çok düşülen hata, sürelerin kaçırılmasıdır. Yasal hakların aktif hale gelebilmesi için iki önemli aşama vardır:
Gizli bir ayıp ortaya çıktığı anda (örneğin duvar su kusmaya başladığında), durumun dürüstlük kuralına uygun olarak derhal satıcıya ihbar edilmesi gerekir. Hukuki güvenilirlik açısından bu ihbarın sözlü değil; noter kanalıyla ihtarname çekilerek yapılması şarttır. İhbar yapılmazsa, alıcı konutu o kusuruyla kabul etmiş sayılır.
Ayıplı konutlarda dava açma süreleri, mülkün kimden alındığına göre değişiklik gösterir: