Konuyla ilgili kapsamlı bir analiz hazırlayan Ankara’nın önde gelen gayrimenkul şirketi Gayrimenkul PR düzenlemenin piyasaya olası etkilerini şu şekilde değerlendirdi.
Bakanlığın resmi açıklaması yüksek tutarlı tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmak ve savunma makamını daha etkin kılmak. Ancak şu aşamada kamuoyuna açıklanmış ayrıntılı teklif metni, parasal eşik, kapsam ve sorumluluk rejimi henüz netleşmiş değil. Bu nedenle piyasadaki asıl soru, “düzenleme gelir mi?” kadar, “gelirse nasıl gelir?” sorusu etrafında şekilleniyor.
Mevcut sistemde tapu işlemleri zaten tamamen “güvencesiz” bir alan değil. TKGM’nin yürüttüğü elektronik kimlik doğrulama sistemi, Web Tapu altyapısı, SMS/e-posta bildirimleri, e-tahsilat, güvenli ödeme/Tapu Takas benzeri uygulamalar ve temsil halinde vekalet belgesi kontrolü bugün de işlem güvenliği için kullanılan araçlar arasında yer alıyor. Ayrıca tapu satışlarında resmi senet tapu müdürlüğü huzurunda düzenleniyor ve işlemde temsil varsa bunun belgelendirilmesi zaten mevcut uygulamanın parçası. Yani yeni düzenleme “hiç güvenlik yoktu, şimdi geliyor” anlamına gelmeyecek; daha çok, mevcut idari-teknik güvenlik katmanlarının üzerine bir “hukuki kontrol katmanı” eklenmesi anlamı taşıyacak.
Buradaki temel ayrım şu: tapu müdürlüğü bugün ağırlıkla kimlik, yetki, şekil, kayıt ve tescil güvenliğini sağlıyor; avukat zorunluluğu gelirse bunun üstüne sözleşme riski, irade sakatlığı, alacak-borç ilişkisi, ön protokoller, cezai şartlar, aile içi muvafakat tartışmaları, şirket yetkisi, miras/ortaklık kaynaklı ihtilaflar ve sonradan doğabilecek dava riskleri daha sistematik biçimde incelenebilir. Bu yüzden düzenleme özellikle yüksek tutarlı, karmaşık veya ticari nitelikteki satışlarda işlem sonrası dava sayısını azaltma potansiyeli taşıyabilir. Buna karşılık sade, düşük ihtilaf riski olan standart ikinci el konut satışlarında ise vatandaş nezdinde “zorunlu profesyonel maliyet” eleştirisini büyütebilir.
Alıcı bakımından en büyük fark, taşınmazın sadece tapu kaydına değil, işlemin bütün hukuki mimarisine bakılması olur. Örneğin satış bedelinin nasıl ödeneceği, teslim zamanı, ipotek fekki, kira tahliyesi, ayıp ve borçlar, aile konutu ihtimali, şirket satışlarında imza yetkisi gibi başlıklar daha disiplinli ele alınabilir. Satıcı açısından da özellikle bedelin tahsili, cayma riskleri, sonradan açılabilecek iptal-tazminat davaları ve dolandırıcılık benzeri risklerde ek bir koruma ortaya çıkabilir. Fakat bu tablo, tarafların çoğu işlemde tek avukatla değil, çıkar çatışması nedeniyle fiilen ayrı danışmanlarla ilerlemesini gündeme getirebilir; bu da toplam işlem maliyetini yukarı iter.
Evet, kuvvetle muhtemel. Çünkü avukat ücreti, vekaletname gideri, belge toparlama ve bazı işlemlerde ilave inceleme maliyeti doğabilir. Düzenleme “belirli miktarı aşan işlemler” için düşünülüyor olsa da özellikle büyükşehirlerde çok sayıda ikinci el konut satışı da bu eşiklerin içine girebilir. Bu durumda yüksek fiyatlı ama hukuken görece basit işlemlerde vatandaş, mevcut tapu harcının üzerine yeni bir zorunlu gider kalemiyle karşılaşabilir. Türkiye’de tapu harcı zaten gerçek bedel veya en az emlak vergisi değeri esas alınarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil ediliyor; sisteme zorunlu avukat maliyetinin eklenmesi, özellikle peşin alım yapan orta sınıf alıcıyı daha çok zorlayabilir.
Vardı; ama ağırlık merkezi farklıydı. Mevcut güvenlik daha çok kayıt güvenliği, kimlik doğrulama, resmi şekil ve tescil güvenliği üzerine kurulu. Yeni öneri ise bunun yanına “işlem öncesi hukuki filtreden geçme” mantığını yerleştirmeye çalışıyor. Dolayısıyla tartışma, güvenliğin sıfırdan kurulması değil; güvenliğin maliyetli bir profesyonel temsil katmanıyla genişletilmesi.
Bu sorunun cevabı işlem türüne göre değişiyor. Yüksek tutarlı ticari gayrimenkul, arsa, proje devri, hisseli taşınmaz, şirket aktifindeki varlık satışı, aile içi ihtilaf riski taşıyan devirler veya yabancıya satışlar gibi alanlarda “evet, ciddi fayda üretir” demek mümkün. Buna karşılık standart bir dairenin, bankadan kredi onayı alınmış, tarafları net, boş ve sorunsuz bir satışında zorunlu avukat şartı piyasada “fazladan bürokrasi” olarak algılanabilir. Bu yüzden düzenlemenin isabeti, kapsamın ne kadar dar ve hedefli çizileceğine bağlı olacak.