Sanılanın aksine, kentsel dönüşüm sonrasında elde edeceğiniz dairenin niteliklerini, büyüklüğünü ve değerini belirleyen asıl unsur arsa payınız değil; belediye uhdesindeki resmi mimari projedir. Vatandaşlar ve hatta birçok sektör profesyoneli arasında tartışma yaratan bu konuya, hukuki dayanaklar ve Yargıtay kararları ışığında açıklık getiriyoruz.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 3, kat mülkiyetinin bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı tahsisi ile kurulacağını söyler. Kanun lafzı son derece açık olsa da Türkiye’deki acı gerçek şudur: Geçmişte arsa payları çoğunlukla rastgele dağıtılmıştır.
Bugün kentsel dönüşüme giren binalarda da bu yanlış arsa payları aynen korunarak, müteahhitle yapılan paylaşım oranı doğrultusunda eksilerek devam etmektedir. Tapu müdürlükleri de kat irtifakı kurulurken sözleşmedeki paylaşım oranını baz alır.
Mevcut binada arsa payınız 1/10 olsun. Müteahhitle %50-%50 oranında bir paylaşım sözleşmesi imzaladınız. Yeni projede arsa payınız otomatik olarak 1/20’ye düşecektir. Oysa arsa payının, niteliği gereği her yeni kat irtifakında yeniden ve adilce dağıtılması gerekir. Ancak pratikte bu neredeyse hiç yapılmaz.
“Arsa payım nasılsa yüksek” diyerek resmi mimari projeyi incelemeden imza atan mülk sahipleri, süreç sonunda büyük hayal kırıklıkları yaşayabiliyor. Çünkü arsa payınızın yüksek kalması, dairenizin metrekaresinin yarı yarıya düşmesini engellemez.
Bu basit mantık bile, hakkınızı koruyan asıl kalenin resmi mimari proje olduğunu kanıtlamaktadır.
Kentsel dönüşümde çoğunluğun azınlık haklarını ezerek yaptığı adaletsiz paylaşım sözleşmelerine karşı yargı, mülk sahiplerinin yanında duruyor. Yargıtay, hak kayıplarında gerçekçi bir karşılığı olmayan “kağıt üzerindeki” arsa paylarını değil, somut resmi mimari projeyi esas alıyor.
Bina yıkılıp yeniden yapıldığında bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme yaratacak bir eşitsizlik oluşmuşsa (bazı dairelerin metrekaresi küçülürken bazılarınınki büyümüşse), hak kaybına uğrayan maliklere tazminat ödenmelidir. Maliklerin kentsel dönüşüme muvafakat vermiş olması, bu tazminat davasını açmalarına engel teşkil etmez.