Kirasını alamayan ev sahibinin elindeki en pratik ve hızlı silah, icra dairesi aracılığıyla başlatılacak tahliye talepli icra takibidir (Örnek No: 13). Bu yöntem, sadece birikmiş kirayı tahsil etmeyi değil, aynı zamanda kiracının evden çıkarılmasını da sağlar.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine gidilerek tahliye talepli icra takibi başlatılır. Burada en kritik nokta, takip formunda hem “alacak” hem de “tahliye” talebinin açıkça belirtilmesidir. Sadece alacak takibi yapılırsa kiracı tahliye edilemez.
Kiracıya Örnek No:13 ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının bu tebligatı aldıktan sonra borca veya imzaya itiraz etmek için 7 gün, borcu tamamen ödemek için ise 30 gün süresi vardır.
Kiracı 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını (faiz ve masraflarla birlikte) ödemezse “temerrüde” (hukuki gecikmeye) düşmüş sayılır. Ev sahibi, 30 gün biter bitmez İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilir.
Mahkemenin tahliye kararı vermesinin ardından, kiracı evi kendi rızasıyla boşaltmazsa, icra memurları ve çilingir eşliğinde kapı açılarak taşınmaz zorla tahliye edilir.
Eğer icra takibiyle uğraşmak istemiyorsanız veya kiracınız ihtarları aldıktan sonra parayı parça parça ödeyip sizi oyalıyor ama sürekli geciktiriyorsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK md. 352/2) devreye girer.
Aynı kira yılı içerisinde kirasını ödemeyen kiracıya noter kanalıyla iki kez haklı ihtarname gönderilirse, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu süreçte ihtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilmesi hayati önem taşır.
Gayrimenkul hukukunda çığır açan en güncel gelişme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal kararı oldu. Sektörde uzun süredir “Kiracı kirasını ödüyor ama aidat, elektrik veya su faturasını ödemiyor, bu yüzden evden çıkarabilir miyim?” sorusu tartışılıyordu.